Carteira recomendada de Fundos Imobiliários | Abril/2024

A carteira

A carteira recomendada possui 10 fundos, diversificado entre os principais segmentos, com equilíbrio entre renda e ganho de capital – não sendo um excludente do outro. Considerando a média, a carteira apresenta o Dividend Yield  projetado de 9,8% a.a. e P/VP  de 1,02x.

Para Abril:

Performance

Em Março, o Indice de Fundos Imobiliários (IFIX) obteve retorno de 1,05% e a carteira recomendada de 1,36%, apresentando um desempenho superior ao índice em aproximadamente 0,41%.

Seguimos posicionados na maior parte da carteira em fundos da classe de Shoppings, Lajes, Recebíveis e Renda Urbana, com o intuito de aproveitar a alta destes setores que representam uma expectativa de crescimento dado os indicadores macroeconômicos.

Mantemos o potencial de captura de valorização dos preços, com a redução dos juros futuros em decorrência de uma política monetária expansionista, além da elevação do rendimento distribuído proveniente de operações de venda de imóveis com lucro.

Todavia, abrimos espaço para maior participação de fundos de “papel” (recebíveis) na carteira, uma vez que estes sofreram com a queda de sua cota no mercado secundário. No entanto, acreditamos que sejam ativos de valor e que seu desconto será revertido no médio/longo prazo.

Newport Logística (NEWL11)

Sobre o Fundo
Fundo de Galpões Logísticos com elevado padrão construtivo e bem  localizados em São Paulo.

Tese de investimento

Acreditamos nos fundamentos do setor e acreditamos que o segmento tem grande potencial de upside, dado a retomada da demanda pós pandemia. Com uma base compacta de aproximadamente 5.000 cotistas e uma concentração significativa nas mãos de poucos investidores, o fundo demonstra uma estrutura de propriedade exclusiva. Essa característica, aliada à emissão de cotas a valores bem abaixo do patrimônio líquido, posiciona o fundo como uma oportunidade de investimento potencialmente lucrativa.

Portfólio

Atualmente o fundo conta com 5 locatários, em 3 regiões (Caxias do sul, Sorocaba e Goiânia), sem vacância física e financeira, aluguel mensal médio de R$27,41 por metro quadrado. A distribuição dos ativos do fundo está majoritariamente em imóveis, sendo 59% atrelados ao IGP-M e 41% atrelados ao IPCA. O fundo conta com 5 inquilinos, sendo o maior com uma concentração de 32% do total da receita.

Cenários

• Otimista: Reavaliações patrimoniais que reajustem o VP para cima, após a oferta.
• •Base: Eficiência operacional do fundo e estabilidade dos rendimentos.
• Pessimista: Vacância e inadimplência.

Kinea Índice de Preços (KNIP11)

Sobre o Fundo

Fundo de Recebíveis Imobiliários com risco baixo.

Tese de investimento

O fundo possui um portfólio de ativos “HighGrade” de crédito, indexados à inflação e com baixo risco de crédito, especialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs)

Portfólio

Com exposição de seu PL em 100,5% do portfólio em CRI’s, com mais de 100 títulos em carteira, o fundo possui exposição majoritária de 95,2% em IPCA. No nível atual de preço, a carteira possui taxa média próxima de IPCA + 7,78% com prazo médio de 7,1 anos.

Cenários

• Otimista: Retorno ao valor patrimonial e aumento da renda/distribuição.
• Base: Excelente diversificação entre setores; originação própria de operações.
• Pessimista:  cenário controlado de inflação, taxas de juros menores do que o projetado. Impactando em menor renda.

Hedge Brasil Shopping (HGBS11)

Sobre o Fundo
Fundo de Shoppings Centers e concentrados em São Paulo, representando 83,3% da alocação do portfólio.

Tese de investimento

Enxergamos o portfólio do HGBS como uma boa oportunidade para se estar posicionado no setor devido a qualidade dos ativos, eficiência operacional do portfólio e um dos únicos fundos do segmento possui baixa alavancagem financeira (atualmente em 7,3% do patrimônio líquido). Ao longo dos últimos meses a gestão vem realizando venda de ativos e destravando ganho de capital com incremento até o primeiro semestre de 2024 nos rendimentos.

Portfólio

O portfólio do fundo é composto por 19 shopping centers, distribuídos em doze cidades e cinco estados. Possui uma ABL consolidada de 233.200 mil m². Os ativos estão majoritariamente localizados no sudeste (84%) e diversificação entre administradoras de grande relevância na indústria (Aliansce Sonae, AD Shopping e Lumine).

Riscos

• Otimista: Redução dos descontos ao lojistas e crescimento de aluguéis acima da inflação.
• Base: Manutenção da receita operacional liquida (NOI).
• Pessimista: Vacância e inadimplência.

CSHG Imobiliário FoF (HGFF11)

Sobre o Fundo
Fundo de Fundos da Credit Suisse.

Tese de investimento

Alocação em Fundo de Fundos tem como objetivo acompanhar a alta do IFIX, estando exposto de forma indireta em fundos de tijolos, beneficiando-se da recuperação do segmento, aliado ao desconto em relação ao valor patrimonial que possui no HGFF11.

Portfólio

O fundo possui alocação em outros fundos Imobiliários e de elevada qualidade, incluído os próprios fundos da Credit Suisse (HGRE11, HGRU11 e HGCR11).

A carteira está diversificada em diferentes segmentos e, portanto, não possui concentração em um determinado segmento.

Cenários

• Otimista: Ganho de capital nas posições investidas e elevação do rendimento distribuído.
• Base: Manutenção do rendimento distribuído.
• Pessimista: Vacância ou inadimplência estrutural nos fundos de tijolos investidos, o que impactaria o rendimento recorrente do fundo.

CSHG Prime Offices (HGPO11)

Sobre o Fundo
Fundo de Lajes Corporativas em uma das principais regiões de São Paulo.

Tese de investimento

Nossa tese de valorização do ativo foi de encontro com o apresentado pelo fundo. O FII está analisando uma proposta de R$ 587 milhões pelos edifícios Metropolitan e Platinum, localizados na região Faria Lima em São Paulo. Estes ativos, que fazem parte do portfólio do fundo, têm sido objeto de interesse do mercado. A oferta atual de R$ 587,3 milhões, é significativamente maior do que uma rejeitada anteriormente pelos cotistas, que era de R$ 466 milhões. A área bruta locável total dos imóveis é de 12.613 metros quadrados, com uma vacância atual de 3,63%​. Esperamos que esta proposta aumente dado a atual valorização do preço dos imóveis na região da Faria Lima.

Portfólio

Possui dois Edifícios Corporativos localizados na Faria Lima, denominados Ed. Metropolitan e Ed. Platinum.

Riscos

• Otimista: Crescimento do aluguel e aumento no rendimento distribuído.
• Base: Manutenção dos locatários e rendimento distribuído.
• Pessimista: Vacância e inadimplência.

CSHG Renda Urbana (HGRU11)

Sobre o Fundo

Fundo de Renda Urbana, com exposição majoritária em contratos atípicos de longo prazo, tendo as principais varejistas do Brasil como inquilinas.

Tese de investimento

O segmento de Renda Urbana tem sido um dos setores mais promissores desde o início da pandemia. Além de possuir uma renda estabilizada devido aos contratos atípicos, ainda possui presença nos segmentos de varejo alimentar, como Supermercados e Atacarejos, que demonstraram sua resiliência ao longo dos últimos três anos.

Portfólio

Possui 69 imóveis com ampla diversificação geográfica. E contratos atípicos de longo prazo, assim temos uma estabilidade de rendimentos muito forte.

Riscos

• Otimista: Continuidade da reciclagem do portfólio com ganhos de capital.
• Base: Manutenção do rendimento distribuído e possível elevação.
• Pessimista: Vacância e inadimplência.

CSHG Logística (HGLG11)

Sobre o Fundo
Fundo de Galpões Logísticos com elevado padrão construtivo e bem  localizados em São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro, Santa Catarina e Pernambuco

Tese de investimento

A troca institucional de Credit Suisse para Pátria pode trazer um dinamismo para o operacional do fundo (seja num âmbito de mais emissões ou até mesmo na questão das aquisições do fundo). Vemos que o setor vem aquecido e com emissões bilionárias, podemos ver este fundo captando mais de R$ 1 bi em 2024/25. O fundo vem se destacando em algumas operações e não atingiu ainda seu máximo desempenho em locais como MG, RJ e PE.

Portfólio

Possui 26 ativos pulverizados entre os estados, sendo que esses imóveis estão entre ativos de FIIs, CRIs, LCIs, Ativos de Renda Fixa e Outros. Estes imóveis apresentam um comportamento de aumento de seu valor de aluguel/metro quadrado, com diminuição da Vacância Física. Sobre o vencimento dos contratos, a maioria (51%) irá ser renegociado em 2028+, o que indica um ótimo prazo para a formação da estruturação de uma dívida sistemática.

Riscos

• Otimista: Reciclagem do portfólio e novas aquisições.
• Base: •Estabilidade do rendimento e elevação do valor de locação.
• Pessimista: Vacância e inadimplência.

Clave Índice de Preços (CLIN11)

Sobre o Fundo
Fundo de Recebíveis Imobiliários com risco médio.

Tese de investimento

Possui uma gestão altamente qualificada no segmento de crédito imobiliário, focado em inflação, e que vem ganhando cotistas e uma determinada relevância em seu mercado na grande São Paulo (sendo que sua ênfase é no segmento residencial). Há uma possibilidade de ganho atrelado ao giro de suas posições em ambiente secundário, além de ter devedores com um bom risco de crédito, ambas informações somadas com uma gestão competente e um momento oportuno, podem ser sinais de maior rentabilidade e ganho de capital para o fundo da Clave.

Portfólio

O fundo possui 24 CRIs e indexados majoritariamente ao IPCA (84%), seguido de indexados ao CDI (13%), e também cotas de FIIs.

Riscos

Os riscos para o fundo são de insolvência de seus devedores, inadimplência, renegociações e performance negativa dos FIIs que possuem na carteira.

TRX Real Estate (TRXF11)

Sobre o Fundo

Fundo de Renda Urbana, possui majoritariamente contratos atípicos de longo prazo com as principais varejistas do Brasil.

Tese de investimento

O segmento de Renda Urbana tem sido um dos setores mais promissores desde o início da pandemia. Além de possuir uma renda estabilizada pelos contratos atípicos em sua maioria e de longo prazo, e majoritariamente exposto ao segmento de varejo alimentar, como Supermercados e Atacarejos, que demonstraram sua resiliência durante e após a pandemia.

Portfólio

Possui 57 imóveis com ampla diversificação geográfica. E contratos atípicos de longo prazo, assim temos uma estabilidade de rendimentos muito forte. Além de ter uma característica muito importante, que é o índice de vacância sendo 0, o que representa a força da gestão em negociar os contratos e firmar negócios.

Cenários

• Otimista: Continuidade da reciclagem do portfólio com ganhos de capital.
• Base: Manutenção do rendimento distribuído e possível elevação.
• Pessimista: Vacância e inadimplência.

XP  Malls (XPML11)

Sobre o Fundo
Fundo de Shoppings Centers de alta qualidade construtiva e o melhor portfólio de ativos do segmento.

Tese de investimento

Enxergamos o melhor portfólio de Shopping Centers aliado a elevada distribuição de rendimentos. Estimamos um Dividend Yield projetado de 8,3% para os próximos 12 meses. O fundo também possui a maior receita operacional liquida (NOI) em comparação aos FIIs de Shoppings que pertencem ao IFIX.

Portfólio

O portfólio do fundo é composto por 18 shopping centers e uma ABL consolidada de 165 mil m². Os ativos estão majoritariamente localizados no sudeste (60%) e diversificado entre as administradoras de grande relevância na indústria (JHSF Malls, Aliansce Sonae e Ancar Invanhoe).

Riscos

• Otimista: Redução dos descontos ao lojistas e crescimento de aluguéis acima da inflação.
• Base: Manutenção da receita operacional liquida (NOI).
• Pessimista: Vacância e inadimplência.

Sobre os FII:

O Fundo de Investimento imobiliário, ou FII, sigla pela qual são popularmente conhecidos, são fundos que investem em ativos e projetos imobiliários – como shoppings, escritórios, residenciais, hotéis e galpões industriais e logísticos – ou então em títulos de dívida privada com lastro em imóveis ou em operações imobiliárias – caso de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIG).

Basicamente, os fundos imobiliários funcionam da seguinte forma: um grupo de investidores (cotistas), reúnem capital para aplicar em empreendimentos imobiliários existentes, com o objetivo de obter renda constante através de aluguel (formato conhecido como fundo imobiliário para renda); ou em projetos a serem desenvolvidos, a fim de auferir retornos em um prazo mais longo (fundo imobiliário para desenvolvimento); ou ainda em títulos com garantia imobiliária que gerem remuneração conforme critérios preestabelecidos (fundo imobiliário ‘de papel’).

O documento essencial para a constituição de um fundo imobiliário é o regulamento. Este define, entre outras coisas, a política de investimento a ser adotada e as regras que serão seguidas. O prospecto, por sua vez, apresenta as principais informações do regulamento ao investidor, com vistas a facilitar sua tomada de decisão – direitos e deveres dos cotistas e do administrador, políticas e estratégias de investimento do fundo, taxas etc. Ambos os documentos são analisados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), autarquia vinculada ao Ministério da Economia responsável por regulamentar e fiscalizar este mercado.

Ao comprar cotas de um fundo imobiliário, o cotista adquire automaticamente uma participação no patrimônio total e o direito de receber rendimentos correspondentes à fatia que detém.

O FII é constituído na forma de condomínio fechado, e não é permitido ao investidor resgatar as cotas antes do encerramento do prazo de duração do fundo. É importante levar em conta que, na maioria das vezes, esse prazo é indeterminado, e consequentemente, a única forma que o investidor se retirar do fundo é por meio da venda de suas cotas a outro(s) interessado(s) na bolsa de valores ou balcão.

Vantagens do Produto

• Diversidade e qualidade dos ativos: Ao adquirir cotas de um FII, os investidores têm acesso a uma diversidade de ativos mobiliários, usualmente de alta qualidade, que dificilmente poderiam comprar de forma individual. O investidor de um FII pode se tornar proprietário, por exemplo, de shoppings, torres de escritórios, complexos residenciais e galpões logísticos, mesmo a partir de aportes pequenos de recursos;

• Isenção fiscal de rendimentos: Os rendimentos dos investimentos de pessoas físicas em FIIs são hoje isentos de imposto de renda, desde que cumpridas algumas condições: o investidor deve ter menos de 10% do total das cotas do fundo, o fundo precisa somar pelo menos 50 cotistas e o FII deve ser negociado exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado;

• Liquidez comparativa: •Ao adquirir cotas de um fundo imobiliário, o investidor não compra diretamente um imóvel específico, mas sim a participação em uma carteira de ativos. A qualquer momento, tem a possibilidade de se desfazer dessa sua participação no fundo por meio da venda de suas cotas. Condição que lhe oferece potencial de liquidez superior na comparação com o processo de venda de um imóvel, que eventualmente pode ser demorado e mais custoso;

• Gestão Profissional: Ao aderir a um FII, o investidor passa a contar com os serviços de especialistas, fator que potencializa as oportunidades de bons investimentos e maiores retornos.

Research
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Fernando Siqueira – CFA
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Renda Variável
Mateus Haag | CNPI-P 2942
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Equipe Econômica
Victor Beyruti
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Lucas Rietjens
[email protected]

Eduardo Siqueira
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