Fundos imobiliários: um guia para a declaração no Imposto de Renda

Os fundos imobiliários representam um jeito simples, acessível e eficiente de investir no mercado imobiliário.

Segundo a bolsa de valores, a B3, até novembro de 2022, o número de investidores dessa classe de ativos cresceu 27,42%, aproximadamente, em relação ao ano anterior.

Agora, as operações com fundos imobiliários precisam constar na declaração anual de Imposto de Renda, evitando assim problemas com a Receita Federal.

Para ajudá-lo, separamos as informações necessárias para realizar esse processo. Confira!

Para começar, como é a tributação dos fundos imobiliários?
Quando pagar DARF de um fundo imobiliário?
Quando declarar fundos imobiliários no imposto de renda?
Passo a passo para declarar os fundos imobiliários no IR 2023
Como declarar o ganho de capital com fundos imobiliários?
Onde lançar os rendimentos de fundos imobiliários?
É possível compensar os prejuízos com FIIs?
O que acontece se eu não declarar fundos imobiliários?
Considerações sobre fundos imobiliários e o ganho de capital

Siga a leitura e veja como declarar as cotas dos fundos imobiliários, assim como os ganhos de capital e rendimentos recebidos, no Imposto de Renda 2023.

Para começar, como é a tributação dos fundos imobiliários?

A tributação dos fundos imobiliários (FIIs) é diferenciada dos demais tipos de fundos de investimento.

Neles, o ganho de capital é tributado à alíquota de 20% do Imposto de Renda (IR) seja em operações comuns ou day trade.

Já os rendimentos distribuídos são isentos de IR ao investidor pessoa física caso os  FIIs sejam negociados exclusivamente em bolsa e tenham mais de 50 cotistas.

Lembrando que as posições dos cotistas não devem ultrapassar 10% do patrimônio líquido do fundo. Acima deste percentual, os rendimentos são tributados em 20%.

Outra particularidade dos FIIs é que eles não estão sujeitos ao come-cotas. Logo, não há cobrança antecipada do IR, como acontece com os fundos tradicionais.

Quando pagar DARF de um fundo imobiliário?

O recolhimento do Imposto de Renda nos fundos imobiliários é feito pelo próprio cotista, por meio do Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF).

A guia deve ser emitida quando o investidor tiver lucro com a venda das suas cotas, sempre até o último dia útil do mês subsequente ao da operação.

O cálculo do ganho de capital deve considerar a diferença entre o preço de venda e o de compra das cotas, além de deduzir os custos operacionais, como o de corretagem e emolumentos. Por isso, mantenha o controle das operações realizadas.

Já para os rendimentos, não há necessidade de emissão e pagamento do DARF, visto que não há incidência de Imposto de Renda para a pessoa física.

Quando declarar Fundos Imobiliários no Imposto de Renda?

Todos os investidores que fizeram alguma movimentação na bolsa de valores no ano passado são obrigados a declarar.

Essa regra também vale para as operações de compra e venda de cotas de FIIs, independentemente de terem gerado lucro ou prejuízo. Isso porque os fundos imobiliários são classificados como títulos de renda variável.

Ainda que esses ativos contemplem o investidor pessoa física com o benefício fiscal sobre os rendimentos mensais, é indispensável que eles sejam declarados.

Lembre-se que a declaração é apenas um momento de prestação de contas com o governo e não de recolhimento de tributos.

Passo a passo para declarar os fundos imobiliários no IR 2023

Para declarar os fundos imobiliários, tenha em mãos o informe de rendimentos fornecido pela instituição financeira que intermediou as suas operações e siga o passo a passo abaixo:

1. Vá até a ficha de “Bens e direitos”, escolha o grupo 07 – “Fundos” e selecione o código 73 – “Fundo de Investimento Imobiliário”;
2. Informe o valor de compra dos FIIs que tinha sob custódia no último dia do ano;
3. No campo de discriminação insira todas as informações solicitadas, como o número de cotas, o nome do fundo, CNPJ, corretora de valores custodiante e valor total da posição, sempre utilizando os dados fornecidos no informe de rendimentos;
4. Repita o mesmo processo com todos os fundos imobiliários que compõem a sua carteira de investimentos.

Como declarar o ganho de capital com fundos imobiliários?

Agora, se em 2022 você obteve ganho de capital com a venda de cotas de FIIs, esse valor deve ser declarado da seguinte forma:

1. Acesse a ficha de “Renda Variável” e selecione a opção “Operações em FII ou Fiagro”;
2. Informe os ganhos líquidos ou perdas conquistadas mês a mês;
3. Para finalizar, insira o valor do Imposto de Renda retido na fonte, o famoso dedo duro, na coluna “Imposto retido no mês”.

Onde lançar os rendimentos de fundos imobiliários?

As distribuições de rendimentos feitas pelos fundos imobiliários também devem ser declaradas, ainda que elas ofereçam isenção fiscal aos investidores pessoa física.

A seguir, veja como lançá-las na declaração anual de IR:

1. Vá até a seção de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” e selecione o código “26 – Outros”;
2. Especifique quem recebeu (titular ou dependentes) e seu respectivo CPF;
3. Insira os dados da fonte pagadora e na descrição coloque “Dividendos de Fundos imobiliários”;
4. Encerre informando o valor total recebido no ano-calendário;
5. Repita esse processo para cada fundo imobiliário, sempre utilizando os dados do informe de rendimentos.

É possível compensar os prejuízos com FIIs?

A Receita Federal permite que os investidores compensem os prejuízos acumulados com a venda de cotas de fundos imobiliários com ganhos de outras vendas de cotas de FIIs. Assim, eles podem reduzir o imposto devido.

Para isso, é necessário calcular o valor da perda financeira e abater do lucro obtido com a venda de cotas de outros FIIs no mesmo ano.

O que acontece se eu não declarar fundos imobiliários?

Os investidores que optam por não declarar seus investimentos em fundos imobiliários têm grandes chances de cair na malha fina da Receita Federal, um processo de análise detalhada realizada pelo órgão fiscalizador.

Caso seja identificada alguma inconsistência, o contribuinte pode ser chamado para prestar esclarecimentos e apresentar documentos que comprovem a veracidade dos dados apresentados na declaração.

Em situações mais graves, isso pode configurar crime de sonegação fiscal, sujeitando o contribuinte a sanções criminais e até mesmo a uma eventual prisão.

Portanto, é importante declarar corretamente os FIIs na declaração de Imposto de Renda e manter a documentação comprobatória das operações realizadas.

Considerações sobre fundos imobiliários e o ganho de capital

Agora que você já sabe como preparar a declaração dos fundos imobiliários, separe todas as informações necessárias para o preenchimento e atente-se ao período de entrega.

Segundo a Receita, em 2023, o prazo de entrega será do dia 15 de março a 31 de maio. Aqueles que perdem o prazo, submetem-se à cobrança de multas e juros.

Lembre-se que no caso dos FIIs é necessário informar o saldo de cotas, o ganho de capital conquistado com a venda dos papéis e os rendimentos recebidos, ainda que eles sejam beneficiados com a isenção de Imposto de Renda.

Na dúvida, busque a ajuda de um profissional especializado e evite problemas com o Leão.

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